Chu kỳ của bất động sản và ngân hàng có thể xảy ra độc lập ?

Chu kỳ của bất động sản và ngân hàng có thể xảy ra độc lập, nhưng chúng có tương quan đáng kể trong các trường hợp khác, trên một loạt các thể chế, trong cả hai quốc gia công nghiệp tiên tiến và các nền kinh tế mới phát triển. 

Trong cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây, các quốc gia bị ảnh hưởng nghiêm trọng nhất kinh nghiệm  đầu tiên là có một sự sụp đổ về giá bất động sản và sự suy yếu của hệ thống ngân hàng trước khi trải qua cuộc khủng hoảng tỷ giá hối đoái. Các quốc gia nơi mà có các ngân hàng đóng vai trò thống trị trong thị trường bất động sản và giữ một tỷ lệ lớn tài sản thường bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong cuộc khủng hoảng như vậy.

Trong bài viết này, tác giả phát triển một lời giải thích chu kỳ bất động sản và khủng hoảng ngân hàng có liên quan như thế nào và lý do tại sao chúng xảy ra thay vì đề cập đến sự Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng BĐS của Việt Nam?

Những tác giả đầu tiên thảo luận làm thế nào giá bất động sản được xác định và lý do tại sao chúng là như vậy dễ bị sai lệch so với giá cân bằng dài hạn, đặc biệt chú ý đến vai trò của hệ thống ngân hàng trong việc xác định giá. Tăng giá bất động sản có thể làm tăng giá trị kinh tế của vốn ngân hàng đến mức mà các ngân hàng sở hữu bất động sản. Điều này sau đó làm tăng giá trị của các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản và có thể dẫn đến một sự suy giảm trong rủi ro cho vay bất động sản, như vay đến 70% trong 25 năm tại dự án chung cư hoàng anh thanh bình.

Đối với những lý do này, tăng giá bất động sản có thể tăng nguồn cung cấp tín dụng cho ngành bất động sản và rồi sau đó có khả năng dẫn đến việc tăng giá bất động sản. Điều ngược lại cũng đúng. Một sự suy giảm trong giá bất động sản sẽ giảm vốn ngân hàng bằng cách giảm giá trị tài sản bất động sản riêng của ngân hàng cũng như làm giảm giá trị các khoản cho vay thế chấp bằng bất động sản. Điều này có thể dẫn đến mặc định, do đó tiếp tục giảm vốn. Một sự suy giảm trong giá bất động sản cũng có khả năng tăng rủi ro trong cho vay bất động sản. Tất cả những yếu tố này làm giảm việc cung cấp tín dụng cho ngành công nghiệp bất động sản.

Người giám sát và các nhà quản lý cũng có thể phản ứng với sự suy yếu của các vị trí vốn ngân hàng bằng cách tăng yêu cầu về vốn và khởi tố các quy định chặt chẽ hơn để phân loại và trích lập dự phòng đối với các tài sản bất động sản, dẫn đến suy giảm hơn nữa, ngay cả về giá cả và cung cấp tín dụng cho ngành công nghiệp bất động sản. Để giải thích chu kỳ bất động sản bắt đầu như thế nào, các tác giả chuyển sang một mô hình giá đất được phát triển bởi Mark Carey chi tiết vai trò của người lạc quan trong quá trình này. Sau đó, họ mang lại vai trò của các biến số phi tài chính cũng như các ngân hàng và sau đó chuyển sang phần chơi “cận thảm họa” – xu hướng theo thời gian để đánh giá thấp xác suất của những cú sốc có tần số thấp trong việc xác định chu kỳ.

Các yếu tố khác có ảnh hưởng đến chu kỳ dữ liệu không đầy đủ và phân tích yếu kém của các nhà quản lý ngân hàng cũng như các ưu đãi ngoan cố “- một trong những kết quả của” thảm họa cận thị “xảy ra khi người cho vay tin rằng họ có thể chấp nhận cho vay có giá trị cao hơn khẩu phần, cam kết yếu hoặc bảo lãnh và các giao ước cho vay lỏng lẻo hơn mà không làm tăng nguy cơ của sự mất mát. Sử dụng khuôn khổ này của sự tương tác giữa thị trường bất động sản và hành vi của ngân hàng, các tác giả giải thích ví dụ gần đây bùng nổ bất động sản liên quan đến cuộc khủng hoảng ngân hàng tại Thụy Điển, Hoa Kỳ, Nhật Bản và Thái Lan. Sau đó, họ thảo luận về các biện pháp có thể được thực hiện để hạn chế biên độ của chu kỳ bất động sản và các cách để ngăn cách các hệ thống ngân hàng từ chu kỳ bất động sản. Họ tin rằng trái tim của vấn đề là cấu trúc của thị trường bất động sản và chu kỳ có thể tránh được bằng cách dùng biện pháp mà truy cập: xu hướng thiên về lạc quan, quá nhiều đòn bẩy, thiên tai cận thị, không đầy đủ dữ liệu và phân tích yếu.

Các khuyến nghị chi tiết  của  tác giả để tránh những vấn đề này trong tương lai. Chúng bao gồm sự phát triển của một thị trường tùy chọn cho bất động sản thương mại, dựa nhiều hơn vào vốn cổ phần, thay đổi trong chính sách giám sát cho phép xác định của các ngân hàng dễ bị tổn thương trước khi chúng trở thành những ngân hàng yếu kém, công bố thông tin tốt hơn liên quan đến việc xác định giá trị của các dự án bất động sản thương mại, và kiềm chế từ việc cung cấp bảo vệ đầy đủ đến các chủ nợ ngân hàng, đặc biệt là nợ tinh vi như các công ty, ngân hàng và các tổ chức đầu tư.